Daniel Jacob Forsythe, mort en 1920, hante l’auberge familiale qui doit être vendue après la mort de la dernière héritière. Kate Jordan, l’avocate chargée du dossier et de faire évaluer l’auberge, se rend sur place. Comment pouvoir faire évaluer cette auberge alors que tous les experts immobiliers fuient dès qu’ils perçoivent la présence de ce fantôme ? Mais ce fantôme, qui se prénomme Daniel, n’est pas un fantôme comme les autres, car, douze jours par an, tous les ans depuis 95 ans, du 13 au 24 décembre au soir, il redevient humain. La jolie et séduisante avocate Kate Jordan a donc douze jours pour percer ce mystère afin de pouvoir boucler son dossier et mettre l’auberge en vente.
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